La velocidad de obra no es la velocidad de las llaves
KCS puede preparar la losa, imprimir el cascarón, techar y terminar una casa en no más de dos meses — si el lote ya es un predio legal y con permiso. Ese reloj no empieza en el primer WhatsApp ni el día que te gusta un plan de Colección.
Empieza cuando ya es cierto: escritura + folio real en el Registro Público; fideicomiso cerrado si estás en zona restringida (o tu escritura inland); uso de suelo, DRO y licencia de construcción en mano; diseño congelado; el pórtico cabe; hay ruta de luz y agua.
Si eso no es cierto, no estás “casi imprimiendo”. Sigues en papeleo. El papeleo es normal. También es lo que decide cuándo duermes en la casa. No te diremos que puedes tener casa en un mes.
KCS imprime una casa o muchas. Hoy no hay mínimo de viviendas.
El atajo real es el lote, no la impresora
Siempre puedes comprar un lote ya escriturado o listo para escriturar en este cierre. Eso se salta años de ejido y posesión. No se salta el fideicomiso en costa, el notario ni la licencia. Te deja ir hacia la obra en vez de hacia un juzgado.
Ya escriturado. El vendedor ya tiene escritura inscrita en el Registro Público. Un notario puede vendértelo (o a tu banco fiduciario) en un cierre normal.
Listo para escriturar. El lote ya es propiedad privada en sustancia: dominio pleno terminado, derecho del tanto cubierto, el notario puede escribir la escritura en esta operación. No significa “el ejidatario prometió”.
No escriturado. Ejido, certificado parcelario, cesión agraria, “en regularización” o contrato privado / posesión sin folio real. Un extranjero no puede tratarlo como lote de casa. KCS no imprime ahí. No hay fecha honesta de llaves.
Aviso — un contrato privado no es una escritura. En inglés lo llaman possession, cesión, contrato privado o terreno de hecho. Un papel firmado, un croquis y predial no son folio real. No entra a un fideicomiso. Si aparece el dueño verdadero, el contrato no te salva. Lo barato es el folio que falta. Camina, o haz que el vendedor termine título privado antes de un depósito serio.
Aviso — no eres dueño de la franja de playa. La zona federal marítimo terrestre es de la Nación. A lo sumo hay concesión. Un anuncio que “incluye la playa” no es título. Compra el lote escriturado tierra adentro. KCS no gestiona concesiones ZOFEMAT.
Ejido frente a título privado
La luz verde es escritura pública + inscripción en el Registro Público (folio real) + libertad de gravamen fresca + predial al corriente. Si el lote fue agrario: baja en el RAN y el primer título privado inscrito en el RPP. “Ya hicimos dominio pleno” sin folio sigue siendo ejido.
Una venta de tierra agraria no convertida a un extranjero es nula. “En proceso de regularización” es el problema del vendedor. Suele tardar 12–36 meses, o indefinido si la asamblea no vota. KCS no imprime en predio agrario ni toma un depósito para “imprimir en cuanto regularice”.
Zona restringida (50 km de costa, 100 km de frontera): todo Quintana Roo. El extranjero no toma dominio directo. El camino residencial es fideicomiso bancario + permiso SRE (oficial 2026: MXN $21,650; catálogo CONAMER 5 días hábiles; en un expediente real 2–4 semanas; vigencia 180 días). El banco aparece en la escritura; tú eres fideicomisario. Hasta 50 años, renovable. Nombra beneficiarios sustitutos el día uno.
Interior: puedes tomar escritura a tu nombre tras el convenio Calvo ante SRE. Una empresa mexicana no es el atajo para una casa de vacaciones en la costa.
El notario no es un notary de EE. UU. ni de Canadá. No es automáticamente tu abogado. Contrata un abogado comprador aparte, antes del depósito.
Si vienes de EE. UU., Canadá o Europa
Comprar no te da residencia. No necesitas residencia para comprar. El FMM turístico (a menudo hasta 180 días por entrada) no es una tarjeta de residente. Tampoco hay golden visa mexicana que salga con la escritura. Schengen no es el reloj de México.
El cierre corre en pesos. El apretón de manos puede ser USD, CAD o EUR. SEPA e Interac no llegan a la cuenta del notario. Un cable de un banco estadounidense a México a menudo se queda en cumplimiento. El depósito va con el notario, no a la cuenta personal del realtor.
Si firmas desde casa: poder especial, apostilla (EE. UU., Canadá desde el 11 ene 2024, Reino Unido y la UE) y traducción por perito. Un sello de notary no es apostilla. Presupuesta 2–6 semanas.
EE. UU.: ingreso mundial, FBAR si cuentas mexicanas superan USD $10,000, FATCA, impuesto sucesorio sobre activos mundiales. FIRPTA no aplica a comprar en México. Canadá: T1135 si la propiedad extranjera supera CAD $100,000; disposición ficta al morir; el seguro provincial tiene reglas de ausencia. Europa / Reino Unido: cada país tasa distinto; los beneficiarios del fideicomiso mueven los derechos mexicanos — un testamento en Berlín o Madrid no basta.
Si ya eres mexicano (doble nacionalidad), puedes tomar título directo en zona restringida. Confírmalo con el notario. No inventes una nacionalidad que no tienes.
Ejemplo de dinero (lote ya escriturado, zona restringida)
Solo ejemplo. No es cotización de KCS ni factura de notario. Cambia la moneda arriba a la derecha.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de trato (lote urbano ya escriturado) | MXN $3,430,000 |
| ISAI ~3% de esa base (el notario puede usar otra) | MXN $102,900 |
| Notario + certificados + avalúo | MXN $51,450–85,750 |
| Permiso SRE del fideicomiso (oficial 2026) | MXN $21,650 |
| Apertura del banco fiduciario | MXN $17,150–60,025 |
| Abogado del comprador (tú lo contratas; no nombramos) | MXN $34,300–68,600 |
| Paquete de cierre, orden de magnitud | MXN $240,000–360,000 |
Calendarios — del tablero a las llaves
Ventanas de planeación, no contratos. KCS, por casa, cuando el lote ya es construible: losa + impresión + techo + acabados en no más de dos meses. Ese bloque es el único reloj que KCS posee. Una casa o muchas. La misma regla.
| Camino | Hasta las llaves |
|---|---|
| Ya escriturado (o listo para escriturar), fideicomiso QR, sin MIA | unos 8–12 meses |
| Lo mismo, y ya tienes la licencia y el diseño congelado | obra KCS ≤ 2 meses (servicios aparte si no están vivos) |
| Lo mismo, pero selva / MIA | unos 18–30 meses |
| Ejido / contrato privado / “regularizando” | no es un camino. Convierte primero (12–36+ meses) |
El cierre fideicomiso típico es 8–12 semanas. Los 5 días de SRE son solo el permiso, no el trato. Una MIA de SEMARNAT, si aplica, se come cualquier calendario de impresión. CFE puede dejarte con casa terminada y sin luz.
Quién contratas (checklist de funciones, sin nombres)
- Abogado del comprador — RAN + RPP + promesa antes de un depósito real
- Notario público — escritura / fideicomiso, ISAI, inscripción
- Fiduciaria si estás en zona restringida
- DRO para vivienda habitada
- Topógrafo si la barda, el catastro y la escritura no coinciden
- KCS para ingeniería de impresión y la obra de dos meses, después de que el lote es un predio de construcción
Checklist (también en el PDF)
Cortesía. Contrata la función; no nombramos notarios.
- Escritura + folio real en el Registro Público — no solo un certificado RAN
- Libertad de gravamen fresca y predial al corriente
- Búsqueda RAN: ¿sigue siendo ejido?
- Abogado del comprador antes de cualquier depósito serio
- Fideicomiso + SRE si estás en zona restringida
- Uso de suelo, DRO, licencia — entonces el reloj de dos meses de KCS
- Apostilla de un poder de EE. UU. / Canadá / Europa
- Beneficiarios sustitutos alineados con el testamento en casa
- Depósito con el notario, no en una cuenta personal en USD/CAD/EUR
- Comprar no es visa. Elige FMM o residente temporal por separado